●青島労山区（青島ハイテク産業開発区）
「差異競争は位置をずらせば発展」との原則に従って、電子通信、海洋生物、ソフトウェア、新素材の四大重点産業を確立。
●青島輸出加工区
城陽区にありコンテナ輸送の範囲内、企業の運送コストをおさえ、輸出系企業にとって理想的な投資地区。
●省クラス経済技術開発区
開発区施設はインフラセットが整った優れた投資環境にあり、交通の利便性からも多く外国投資家が工場建設を行っている魅力的な環境。
●即墨市経済技術開発区 中国ニットで有名な都市。車エビ、なまこ、アワビなどの海産物の名産地でもある。天然温泉もあり、鉱物資源としては労山ミネラルウォーターが有名。
●膠州市経済技術開発区 山東省初の沿海開放都市。港、空港、鉄道、高速道路に沿って道路が縦横に立体的に交差する道路網が整備されている。機械、自動車部品、化学工業、食品、軽工業と紡績産業の服飾、木造家具、家電電子など七大主導産業に力を入れている。
●膠南市経済技術開発区 青島西海岸の一つで新興臨海都市。機械設備、電力設備、軽工業、紡績、化学、工業、ゴム、建築材料、鉱物、造船、製塩工業など、十大工業を育成している。
●平度市経済技術開発区 山東省でも最も面積の広い都市、豊富な資源に恵まれ、石墨、金、大理石、花崗岩、ミネラルウォーターなど鉱物の埋蔵量が多く、品質もよい。世界的に有名な優良な石墨が採れる重点生産区である。
●莱西市経済技術開発区 新興工業都市の一つ。物産資源も豊かで、石墨、金、大理石、の採掘も多く。また農業面では牛乳の最大の産地でもあるとともに、落花生の生産は全国第２位。
下記複合高層建物建設プロジェクトを、相当実力を持つ国内外のディベロバーの中に譲受人を指名要請する上、
交渉代行することは、私どもが専任代理として行っていますが、ここにてこの案件の関連実情を次のように隠蔽
なく説明します。
１、青島市概況と案件概要
(一)青島市概況
山東省の中心都市である青島市は、ハイアール(Haier)、青島ビールなど、中国ナショナルブランドの本拠地として、また、2008年オリンピックのセーリング（ヨット）会場として、日本にも知られている地域です。
2004年から青島港輸出入取扱貨物量は上海、深圳に次いで第３位となってきた、2007年上半期（1-6月）だけで、青島港は同27.5%増の461.7万TEUとなっている。
日本とは、東京、大阪、福岡と空路で結ばれている。経済成長に伴い、富裕層も増えており、この富裕層をターゲットとして、青島市にはジャスコ(Jusco)進出しています。
(二)案件概要
開発地所在地：中国山東省青島市市南区香港中路31号、漳平路5号
青島新都心の中心業務地区（Central Business District：CBD）の中核、香港中路と南京路の交差点に位置して、
周りに市役所、市南区役所などの官衙や高級オフィスビル、商業施設が集中している地域、
青島の食い倒れ町－雲宵路、閔江路と隣接している、その好立地、好条件は添付した写真にご参照ください。
土地実測面積 ： 15312.90㎡
開発建物概要 ：
商業施設/店舗（40,000㎡）、事務室/住宅（68,000㎡）、地下駐車場等（32,000㎡）、合計（140,000㎡）
譲渡標的物：
Ａ 国有土地使用権
a 土地の表示
土地証(国有土地使用証明書 公簿面)
所在： 中国山東省青島市市南区香港中路31号、漳平路5号
地番： A12-7-1
地目： 商業施設、住宅、事務所併用
地積： 15312.90㎡ (実測面積)
現況: 空地 (地上建物の解体作業完了) 添付写真のとおり
国有土地使用権取得日付け ：2002年11月17日
国有土地有償使用期間: 50年間
(土地証取得の日から2052年11月16日まで)
土地出譲金(国有土地有償使用代金)支払状況:
支払終了、国有土地使用証明書既に入手した。
b 関係審査部門に許可されたプロジェクト概要
予定建築物の用途: オフィスビル/住宅、商業施設
* 《規劃設計許可証》記載した数字
* 容積率の変動経緯:最初のプロジェクト申告書に記載したのは6.5の容積率、
夏耕市長(2001年から現任、市長兼ねる市の党委副書記長)の指示に従って、8. 87に引き上げたが、
日照障害による綺麗大廈の住民抗議で、6.5の容積率に変え戻された。
そして、地下部分の床面積を含まれて計算するのは規劃局の一般規定だが、
有力者のバックアップしてくれたので、地上部分だけで計算した。
竣工後、青島市房産局より発行してくれる分譲建物権利書に記載される延べ
床面積数は108,000㎡(-1Fの8,000㎡を含む)になること。
設計図、設計内容を自主変更できるが、そのための設計費、変更内容の申請、
登録などの費用は譲受人側が負担する。
Ｂ 青島乾豪房地産発展有限公司95%の株
a 会社概況
b 株主構成と持分
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青島東方房地産開発(有)側の譲渡代金
回収を青島中房集団股份(有)に委託した |
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c 取引標的: 青島金茂房地産公司の持分以外の95%
d 青島金茂房地産公司は少数株主だか、山東省対外経済貿易庁の直
轄国有企業だから、その持分は売出さない、強制買収も不能と見込まれています。
e 開発権及び株式を譲渡すことを合意した株主会決議、取締役会決議があり、現地調査の際、提示する。
Ｃ 取得した開発許可書
取得すべき全ての許可が揃ったので、建設資金があればいつでも着工できる状態です。
(三)取引の条件
A 譲渡し価格
前項に記載した譲渡標的物の譲渡し価格は総額人民元七億七千万元とします。
価格計算は当該プロジェクトの許可建築延べ床面積（ 140,000.00㎡）を基準として、
一平方㎡当り人民元五千五百元とするから、総額人民元七億七千万元となります。
支払条件:
① ｢譲渡契約｣調印してから4ヶ月間以内、4億元を支払うこと
1. 青島乾豪房地産開発有限公司95%の株持分の移転登記済み、基礎工事開始後
五ヶ月以内、残額を支払うこと
支払い保証条件:
｢譲渡契約書｣調印後、約束期間内、*青島中房集団股份有限公司を受益者として、
契約した譲渡金額の110%相当の支払担保(L/G(Letter of Guarantee) for Payment )を、
日系大手商業銀行より発行して、その譲渡金額を｢譲渡契約｣で取り決めた計画とおりに支
払うことを保証すること。
* 青島東方房地産開発(有)が所持株の譲渡交渉、代金回収を包括的に青島中房集団股
份有限公司に委託しているから、青島中房集団股份有限公司が唯一の受益者となります。
B 仲介料金
仲介料金は｢譲渡契約｣に記載した取引金額の10%とし、｢譲渡契約｣調印後20間内（或いは仲介契約で約束した期間内）、指定された銀行口座に振込むことにする。
仲介料金支払保証：
｢仲介契約｣調印後、約束期間内、専任代理者の指定した青島現地法人（仲介料金請求、受取代行者となり、工商登記中の青島宣頣誠品置業有限公司(李舸氏の一人独資不動産会社、資本金1000万元)に指定する予定です）を受益者となり、
契約仲介料金の110%相当の支払担保(L/G for payment )を、日系大手商業銀行より発行すること。
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